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이번 김장철에 가족모임을 가지면서 일산에 사는 형님과 성남에 거주하는 누님의 이야기를 들어보니 아파트 시세 차이가 생각보다 심하더군요.

1기 신도시가 들어서는 시점에 형님은 경기도 일산에 아파트를 구입하였고 누님은 성남 분당에 투자목적의 아파트 한 채를 구입하였습니다.

놀라운 사실은 2017년 전반기 성남과 일산의 아파트 시세차이가 그렇게 큰 편은 아니었는데 불과 3~4년 만에 그 격차가 눈에 띄게 발생했습니다.

형님으로서는 기회비용과 투자비용을 생각하면 딱히 손해본 것은 아니었지만 상대적 박탈감이 들 수 밖에 없겠더라고요.

실제로 2017년 당시 분당구의 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격이 2246만원 가량이었고 일산동구쪽은 1324만원 정도로 대략적으로 921만원의 시세차이를 보였습니다.

지금은 두 지역간의 시세차이가 어느 정도로 형성되고 있을까요?

먼저 경기도 성남시의 아파트 시세를 살펴보시죠.

똑똑한 한 채라는 요즘의 트렌드에 맞게 성남시 분당구 지역의 아파트 매매가와 전세가는 하늘 높은 줄 모르고 그 가격이 치솟고 있습니다.

성남시 분당구의 경우 1㎡ 매매가는 960 만원의 시세를 형성하고 있으며 전세가는 1㎡ 당 600 만원에 육박하고 있습니다.

성남시의 아파트 가격지수 역시 꾸준하게 상승중입니다.

올해 10월 기준으로는 성남시 분당구의 아파트는 3.3㎡당 3839만원을 기록하였고 일산 동구는 1472만원을 기록한 것으로 나타나 그 격차가 무려 2367만원을 보이고 있습니다.

4년도 되지 않는 기간에 성남과 일산의 아파트 시세차가 2.5배 이상을 나타내고 있는 것입니다.

비슷한 시기에 형님과 누님은 아파트를 매입하였음에도 이렇게 까지 큰 격차가 벌어진 이유는 몇 가지를 들 수 있는데요.

이러한 차이는 향후 성남시 아파트의 시세가 조금 더 분출될 것이라는 전망을 낳게 하는 긍정적 요인이라고 볼 수 있습니다.

저도 아파트 대출이라도 받아서 조금 늦은 감이 있지만 현재의 아파트 대란에 참여해야 하는 것이 아닌 가 고민하고 있습니다.

성남시의 아파트 가격 상승을 이끈 주요 원인은 첫 번째로 뭐니 뭐니해도 인프라라고 말씀드릴 수 있습니다.

결국 교통의 편의성과 성남시가 가지고 있는 일자리의 수준이 일산에 비해 높기 때문에 수요 공급법칙에 의한 가격상승이 일어날 수 밖에 없다는 것입니다.

강남불패라는 것이야 우리나라 사람 모두가 인정하는 것이지만 사실 강남에 진입하기에 일반 서민들의 경제력으로는 쉽지 않은 게 사실입니다.

하지만 분당은 비록 강남에 입성하지 못하더라도 서울 강남과 입지조건이 가깝고 또한 인근 에 판교 테크노밸리 등 양질의 일자리를 제공하는 산업과 경제의 축이 존재하고 있습니다.

향후 아파트 시세가 꾸준히 상승할 수 있는 유인이 있다고 말할 수 있습니다.

또한 임대차 3법으로 전세시장이 불안해지면서 서울 및 수도권에서 극심한 전세난이 벌어지는 상황속에 강남과 가까운 성남 및 과천, 하남 등에 실수요자의 발걸음이 몰리며 전세 및 매매가가 탄력을 받고 있습니다.

현재 문제는 전세대책 마련이 딱히 해결책이 없다는 것인데요.

단기적으로 시장에 전세 마련을 위한 대책이 나오지 않는 이상 전세난의 지속과 이에 따른 매매가의 상승은 어쩔 수 없는 현실이 될 수 밖에 없습니다.

실제로 지난 달 전세가의 상승률이 경기도에서 5% 이상을 기록한 곳이 성남시 분당구와 구리 및 광명 뿐이라고 합니다.

현재 성남시는 이러한 여러 가지 이유로 실거래가격이 급상승하고 있는데요.

현재 성남시에서 많은 관심을 받는 지역은 서현동 한양, 삼성, 한신과 정자동의 상록우성, 수내동의 양지5단지한양, 야탑동의 장미8단지현대아파트 및 수정구 신흥동 산성역포레스티아, 창곡동 위례 자연앤 센트럴 자이, 단대동 푸르지오, 중원구의 금광동 e편한세상금빛그랑메종, 은행동 은행현대, 중앙동 신흥역 하늘채 랜더스원, 금광동 한양 수자인 성남마크뷰 등이 있더라고요.

이번에 안내해드릴 정보는 용인시 아파트 시세 및 상승 전망에 대한 포스팅입니다.

수도권 아파트의 전세매물 부족 문제가 하루 이틀이 아니지만 요즘 들어 고공행진이라는 말이 정말 와 닿고 있습니다.

전세시장의 경우 경기·인천은 주간 상승률이 0.14%를 찍었는데요.

가장 큰 폭으로 상승한 하남은 0.23%, 구리 및 안양이 0.2%의 상승세를 보였고 오늘 포스팅할 용인의 경우는 0.18%의 수치를 기록했습니다.

이런 전세물량의 매물 잠김 현상은 필연적으로 전세가의 상승과 더불어 용인시의 매매가 상승을 유발시키고 있는 상황입니다.

주간 상승률에서 가장 큰 폭의 매매가 상승률을 보인 지역은 하남으로 0.23%의 상승을 기록하였고 김포·남양주가 0.21%, 구리·안양이 0.2%, 고양의 아파트가 0.19%의 상승세를 보였으며 다음으로 용인·화성의 아파트 매매가가 주간 상승률로 전세가와 마찬가지로 0.18%의 상승 수치를 기록했습니다.

용인시 아파트의 매매가와 전세가 시세추이를 살펴보도록 하겠습니다.

매매가를 살펴보시면 1년 사이 무려 30% 넘는 상승 수치를 보이고 있습니다.

마찬가지로 전세가의 상승세도 만만치 않은 상황입니다.

이러한 가파른 상승세가 앞으로도 지속될 것으로 전망되는 이유는 임대차2법 시행 뒤 경기 집값의 폭등과 관련되어 있을 뿐만 아니라 올해 들어 서울 거주자의 경기도에 대한 투자가 이어지고 있기 때문인데요.

서울 거주자의 경기도 아파트 매입 건수가 올해 3분기까지 3만 3천 가구를 넘어섰고 이러한 매매의 주요 타깃은 고양시, 남양주시, 김포시, 용인시의 아파트였기 때문에 이런 높은 매매가 상승률을 기록하게 된 것입니다.

앞서 말씀드린 것처럼 임대차 2법으로 계약갱신 청구권 과 전월세 상한제가 시행되며 서울에서 전세 매물을 구하기는 이미 하늘의 별따기가 되어버린 상황입니다.

또 다시 한쪽을 누르면 한쪽이 튀어오르는 풍선효과가 경기도 지역의 부동산 문제로 부각되는 현상이 일어나고 있는 것입니다.

물론 용인시에서도 서울권으로의 출퇴근이 용이한 전철 역세권 및 신축 아파트 단지를 선호하는 현상은 다른 지역과 다를 바가 없습니다.

현재 용인에서 많은 관심을 받는 지역은 수지구의 성복동 성복역 롯데캐슬 골드타운, 풍덕천동 e편한세상수지, 상현동 광교상록자이와 기흥구의 마북동 삼거마을삼성래미안 연원마을삼호벽산, 구갈동 힐스테이트기흥, 보정동 행원마을동아솔레시티 및 처인구의 남사면 e편한세상용인한숲시티, 역북동 우미린센트럴파크, 고림동 양우내안애에듀파크, 삼가동 행정타운두산위브2단지등이 있더라고요.

향후 용인시 아파트의 전망이 긍정적인 이유는 전세난과 잦은 이사로 지친 실수요자를 중심으로 경기도 아파트에 대한 관심이 증대될 가능성이 높기 때문입니다.

요즘은 30, 40대들도 마지막 탑승시기라는 절박함을 가지고 아파트에 관심을 보이고 있는 상황에서 현재로서는 구매력이 부족한 상황이라 서울 외곽 및 경기도는 당분간 가격상승을 이어갈 것으로 보입니다.

현재 어머니 소유의 토지 일부가 등기부 등본 상의 소유자와 일치하지 않는 부동산 관련 문제를 겪고 있습니다.

올해 8월초부터 부동산 소유권 이전 등기에 관한 특별조치법이 시행된 이후 향후 2년간 한시적으로 관련 제도를 추진할 계획이라는 소식을 듣고 특별조치법 관련 규정 등에 대해 정보를 전해드린 바 있습니다.

이미 특별조치법은 과거에도 몇 차례 시행된 바 있으나 제가 어린 나이에 관련법을 이해하고 있지 못했던 이유로 실제 등기를 하지는 못하였습니다.

하지만 이번 기회를 빌어 해당 토지를 쉽고 간편한 절차에 의해 등기하는 것이 좋을 것이라는 판단이 들어 특별조치법에 대한 정보를 전해드리고자 합니다.

2006년 부동산 소유권 이전등기에 관한 특별조치법이 시행 된 후 무려 14년만에 재 시행되는 만큼 이번 기회를 놓친다면 재산상에 불이익도 상당할 것으로 보이기 때문에 당연한 권리를 누려야 할 것입니다.

특별조치법의 적용범위는 시기적인 부분과 행정구역상의 범위가 중요한 부분이며 그 구체적인 적용범위는 다음과 같습니다.

우리 집의 사례는 군 지역에 속하는데 아무래도 일반인이 부동산 법에 대해 정확하게 이해한다는 것이 한계가 있기 때문에 생각보다 특별조치법을 이해하는 것이 쉽지는 않았습니다.

특히 과거의 부동산 소유권 이전 등기법의 경우 보증인이 3명이었는데 현재는 보증인이 5명으로 늘어난 부분을 정확하게 인지하고 그 5명의 보증인 중에서 1명 이상은 반드시 변호사 또는 법무사의 자격을 가진 자격 보증인이 위촉되어야 할 필요가 있기 때문에 수수료 부분도 걱정이 되었던 게 사실입니다.

참고로 저의 경우는 등기신청을 통해 아래와 같이 진행하였습니다.

그런데 조치법을 진행하면서 몇 가지 난관에 부딪히게 되었습니다.

그 중 가장 큰 문제는 부동산 특별조치법의 자격 보증인 수수료가 저의 예상보다 높았다는 점이었습니다.

어머니 토지의 경우 그 규모가 크지 않은 작은 땅에 불과함에도 토지의 경제적 가치에 비해 자격보증인의 수수료가 과하다는 점이었습니다.

자격보증인인 법무사와 변호사들이 토지 규모와 관계없이 수수료를 받고 있는데 이 문제는 향후 토지 및 부동산의 면적에 의해 차등적인 수수료가 부과되어야 한다고 생각됩니다.

그것이 개인의 재산권을 보호하는 합리적인 방법이기 때문입니다.

특별조치법의 수수료는 앞서 말씀드린 대로 여러분이 얼마나 많은 필지 수를 보유하고 있든 지 또는 얼마나 넓은 면적의 부동산을 보유하고 있든지 간에 관계없이 법무사 또는 변호사와 약정하여 수수료를 책정하게 되는 데 중요한 점은 최대 상한선인 450만원을 넘는 수수료를 지급하지 않습니다.

만일 그 이상의 수수료를 요구한다면 그것은 법적으로 허용되지 않는 부분이니 관련 규정을 정확하게 숙지할 필요가 있습니다.

하지만 지금은 이런 제한적 규정을 가지고 오히려 저와 같은 소규모 토지의 신청자들에게 과도한 수수료를 받아내고 있는 상황인 것입니다.

이러한 불합리한 점에 대해 현재 많은 신청자들은 자격보증인들의 담합에 대해 우려하고 있습니다.

현재로서는 이에 대해 지자체에서도 정확한 해법을 제시하지 못하고 있는 상황입니다.

저와 같은 수수료에 대한 민원이 상당하지만 법무법령에 의해 위촉되어진 자격보증인이 수수료를 책정하게 관련법이 규정되어있기 때문에 행정적인 강제성을 갖고 수수료를 제시할수 없다는 것입니다.

과연 개인의 재산권을 제대로 지켜주고 있는 지 특별조치법 수수료를 보면서 많은 생각을 하게 됩니다.

서민의 편에서 보다 현실적이고 합리적인 수수료 규정이 필요하다고 보입니다.

그 해법은 결국 면적에 대비한 수수료의 책정일 것입니다.

개인적인 경험으로 외환위기 당시 주식에 자산의 많은 부분을 투자하면서 분산투자의 중요성에 대해 많은 생각을 하게 되었습니다.

그래서 현재 상당한 액수의 달러를 보유하고 있고 달러의 변화에 민감할 수 밖에 없는 상황입니다.

올해 초(3월)에 달러환율이 1200원을 가뿐하게 넘어섰을 때 향후 전망에 대한 포스팅을 해드린 바 있었고 저는 그때 하락을 예측하였습니다만 많은 사람들은 달러에 환호하던 상황이었습니다.

물론 저는 그때 물량의 절반 이상을 축소하며 수익을 실현하고 투자금을 현금화하였습니다.

왜냐하면 지금의 달러하락을 어느 정도 예견했고 새로운 투자시기를 가늠하였기에 가능한 일이었습니다.

우선 달러환율 1년 차트를 살펴보도록 하겠습니다.

주식 경력 15년 경험자로 차트를 분석해보면 현재 흐름이 상당히 좋지 않음을 확인할 수 있습니다.

주식에서는 보통 거래량이 감소하는 것은 시장에 매수자가 없는 것으로 그 시세가 약화됨을 의미하는데 현재 달러환율 차트가 그 조건에 부합되는 상황입니다.

저번 달부터 급격한 하락세를 보이던 원 달러 환율은 단 한달만에 1163원에서 1135원으로 무려 30원 가까운 하락장을 연출했습니다.

지난 한 달간의 하락세를 보여주는 그래프를 확인해보겠습니다.

현재 달러의 약세는 여러 가지 이유가 손꼽히고 있습니다.

가장 중요한 부분은 바이든이 당선되며 미국 대선의 불확실성이 소멸 되었고 이에 따른 대규모 부양책이 나올 것이라는 기대감에 원화의 강세가 펼쳐지고 있는 상황입니다.

대규모 부양책이 시행된다면 이 정책은 재정확대를 불러 일으키고 또한 재정확대로 인한 달러 가치 하락은 피할 수 없다는 것이죠.

달러의 약세가 단기적으로 흐름이 유지될 것이라는 것은 많은 전문가들의 의견이며 저 역시 공감하는 부분입니다.

미국의 상황뿐 만 아니라 중국의 경제가 회복 될 것이라는 전망도 잇따르며 위완화 강세가 원화 강세를 부추기는 상황이 벌어질 것이라는 시장의 기대감도 만만치 않습니다.

이 또한 달러의 약세를 예상하는 근거가 됩니다.

현재는 이러한 이유로 원 달러 환율이 1110원대를 찍게 되었으며 심리적인 저항선인 1100원대를 이탈하는 날도 머지 않을 것으로 보입니다.

참고로 1110원대로 하락세를 보인 것은 작년 2월 이후 무려 21개월 만의 일이라고 합니다.

관련해서 지난 10년 간의 흐름을 살펴보도록 하겠습니다.

하지만 이제 급격한 하락 흐름 보다는 완만하지만 가격을 다지는 저점을 잡아나가기 시작할 것이라는 예상도 많습니다.

그동안의 하락폭이 단기간에 너무 컸기 때문에 반등의 흐름을 예상하는 전문가들의 의견이 있다고 보여집니다.

10년 차트를 통해 확인했듯이 역사적으로 저점은 1000원 근방이었고 고점은 1200원을 넘어서는 순간이었습니다만 신이 아닌 이상 누구도 저점을 정확하게 예측하기란 쉽지 않을 것입니다.

다만 1100원 전후에서 달러환율에 관심을 가져야 할 필요성은 분명해 보입니다.

달러의 저점이 어디일지 그 곳을 말이죠.

7·10 부동산 대책으로 1가구 2주택자의 세금 부담이 기존에 비해 큰 폭으로 늘어났습니다.

저 역시 현재 거주하고 있는 아파트 외에 중소도시에 또 다른 한 채를 보유하여 월세를 주고 있는 상황입니다.

무주택자분들이 보시기에는 배부른 걱정이라고 하시겠지만 사실 대출을 통한 리스크를 염두한 투자였기 때문에 다소간의 아파트 시세차익을 거두고 있는 상황임에도 마음이 썩 편안하지많은 않은 요즘입니다.

얼마 전의 뉴스에서 보도되었듯이 현재 지방 부동산의 하락세가 심상치 않습니다.

부동산규제가 현실화되고 다주택자에 대한 세금이 높아질 것이라는 시장 전망에 의해 외지인의 부동산 매입은 줄어들고 있고 매물 역시 급증하고 있다고 합니다.

저와 같은 1가구 2주택자들은 향후 부동산 정책에 민감하게 반응할 수 밖에 없기 때문에 관련 세금에 대해서도 촉각을 세우고 있는 상황입니다.

다주택자라는 용어의 의미를 정확하게 해석할 필요가 있습니다.

흔히 많은 분들이 3채 이상이라고 생각하고 계시지만 1가구 2주택자 역시 다주택자로 분류되며 관련법상 재산세, 취득세, 양도소득세 등의 세금이 가중됩니다.

부동산 투기꾼들이 지방을 순회하며 부동산 가격을 올린 후 고점에서 물량을 정리하는 일들로 인해 해당 주민들과 서민들이 받게 되는 피해를 막기 위한 정책으로 시장 안정에 일정 부분의 기여를 하고 있다고 생각합니다.

어쨌든 1가구라 함은 같은 주소지에서 생활하고 있는 직계의 존·비속 형제 자매라는 의미입니다.

많은 분들이 착각하고 계시는 부분인데 주민등록등본상 가구 분리가 되어 있을지라도 동일한 주소지에서 함께 생활하고 있다면 1가구에 속하게 됩니다.

그렇다면 1가구 2주택자의 기준은 무엇일까요?

그 기준은 다음과 같습니다.

1가구 2주택자의 기준은 위에서 보는 바와 같이 3억원이라는 일정한 금액을 기준으로 대도시 또는 중소도시에 따라 금액의 차등을 두고 주택을 소유한 상황에 따라 그 여부가 달라지게 되는 것입니다.

저는 서울에 5억원의 아파트를 소유하고 있고 광역시에 2억원 상당의 아파트를 소유하고 있기 때문에 1가구 2주택에 해당되는 것입니다.

따라서 제가 걱정할 수 밖에 없는 부분이 1가구 2주택자의 세금문제입니다.

1가구 2주택자로서 신경써야 할 세금은 양도소득세 외에 재산세, 종합부동산세, 취득세가 있으며 1주택자에 비해 많은 세금을 부담해야 합니다.

따라서 투자 목적으로 아파트를 구매하고자 하시는 분들은 관련 규정을 정확하게 이해할 필요가 있습니다.

1주택자의 경우 양도세의 경우 기본 세율은 6 ~ 42%의 누진세율을 적용받습니다.

하지만 1가구 2주택자는 매 구간마다 10%씩의 세금이 더해진 양도세에 따라 최고 52%에 달하는 누진세율이 적용됩니다.

만일 여러분들이 3주택을 소유하고 있는 상황이라면 누진세율의 구간마다 20%의 추가분을 적용받게 됩니다.

제 경우에는 현재 2주택이 7억원에 달하기 때문에 종합부동산세만 해도 0.5%~2%의 구간에 해당하는 세금을 납부하고 있습니다.

따라서 다주택자가 세금을 줄이기 위해서는 명료하게 주택의 수를 줄이거나 지분을 나누어 인별과세금액을 분산시키는 방법을 많이 사용하고 있습니다.

중요한 사실은 시가가 6억원 미만인 경우 과세되지 않기 때문에 이 금액 수준에서 투자하는 것이 좋다고 생각합니다.

재산세와 취득세는 주택의 숫자와는 관계가 없지만 어쨌든 주택을 많이 보유하고 있다는 사실은 그 만큼의 재산세나 취득세를 추가로 납부해야 한다는 사실과 다를 바 없기 때문에 다주택자로서 고려해야 할 부분입니다.

물론 재산을 가진 사람이 그만큼의 세금을 내는 것은 당연하다고 생각합니다.

특히 향후 주택을 보유하시더라도 부동산 규제지역은 피하셔야 재산상의 불이익을 안당하겠죠.

관련 포스팅을 참고하셔서 주택을 구매해야 한다고 생각합니다.

https://hellotalk.tistory.com/333

하지만 법의 테두리 안에서 관련 법을 아는 만큼 절세를 하는 것도 우리의 권리인 만큼 부동산 규정을 정확하게 이해할 필요가 있는 것 같습니다.

이번 포스팅은 고양시 아파트 시세 및 전망에 대한 정보를 전달해드리겠습니다.

6.17 부동산 대책 이후 수도권 대부분이 접경지역을 제외하고 규제(투기과열지구) 등으로 묶이며 근접한 조정대상지역에 풍선효과가 발생하고 있는 상황입니다.

투기과열지구에 근접된 조정대상지역의 경우에는 비교적 규제가 심하지 않기에 실수요자 및 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

경기도 고양시의 경우 아파트 매매시세가 최근 들어 3.91%나 상승하여 경계가 맞닿아 있는 서울시 은평구의 2.06% 상승률보다 높은 가격상승을 기록하였습니다.

경기도 고양시 일산서구의 아파트 시세 정보를 말씀드리겠습니다.

매매의 경우 1㎡당 336 만원의 시세를 형성하고 있고 전세는 1㎡당 261 만원의 시세에 육박하고 있습니다.

매매가의 경우 최근 1년 사이 10% 가까운 상승률을 보이고 있습니다.

경기도 고양시 일산동구의 아파트 시세 추이입니다.

1㎡당 매매가는 평균 409 만원을 형성하고 있으며 전세가는 1㎡당 319 만원의 시세흐름을 보이고 있습니다.

일산 서구에 비해 일산 동구의 시세 흐름이 보다 높은 상승률을 보이고 있네요.

다음으로 알아볼 지역은 경기도 고양시 덕양구의 아파트 시세 정보입니다.

매매가는 1㎡당 415 만원, 전세가는 1㎡당 302 만원의 시세를 보이고 있으며 매매 및 전세가의 상승률이 작년 대비 20% 가까운 상승흐름을 연출하고 있습니다.

수도권 등을 포함하여 최근 들어 투기과열지구가 31곳에서 48곳으로 확대되는 등 부동산 규제 정책이 강력하게 시행되는 만큼 그 외 지역의 상승 탄력성은 여전히 높다고 말씀드릴 수 있습니다.

제가 소유한 대전 유성 지역의 아파트가 투기과열지구로 지정이 되었습니다.

이번 포스팅에서는 전국의 투기과열지구 지정현황을 말씀드리고 과열지구로 지정되면 어떤 정책적 변화가 생기게 되는지에 대한 정보를 전달해드리도록 하겠습니다.

서민들이 집 한 채 마련하는 일은 앞으로 점점 어려워질 것 같습니다.

6‧17 부동산 대책으로 말미암아 규제 지역을 확대함으로써 실수요자 이외의 투기 수요를 차단하기 위한 정책은 이미 실패의 길로 들어서고 있습니다.

이른 바 풍선효과라고 흔히 이야기하는 실패의 조짐들이 이곳저곳에서 보이고 있기 때문입니다.

즉, 투기과열지구와 근접한 조정대상지역으로 많은 투자자들의 눈이 몰리며 일어나는 현상인데요.

투기과열지구 지정현황은 기존에 31곳이었지만 부동산 투기 수요를 차단하기 위한 6‧17 부동산 대책으로 현재는 48곳으로 늘어난 상황입니다.

1) 기존의 31곳: 대구 수성구, 서울시 25개구 전역, 세종시, 경기도 광명시·과천시·성남시 분당구·하남시

투기과열지구로 추가 지정된 17곳의 지역은 비규제지역에 해당되었지만 최근 들어 과열이 심각해졌거나 조정대상지역으로 지정되었음에도 불구하고 과열이 식을 줄 모르는 지역들이 규제의 대상으로 선정되었습니다.

2) 추가 지정 지역: 인천 3개 지역(남동·연수·서구), 경기 10개 지역(성남 수정·안양·수원·안산 단원·군포·구리·기흥·의왕·용인수지·화성), 대전 4개 지역(동·서·중·유성)

제가 소유하고 있는 대전의 유성 아파트 같은 경우도 이번에 투기과열지구로 지정이 된 만큼 기존에 비해 까다로운 규제가 적용될 예정으로 저와 같은 경우에 해당된다면 이러한 부분을 명확하게 인지할 필요가 있다고 생각합니다.

투기과열지구로 지정되면 생기는 정책적 변화는 다음과 같습니다.

첫 번째, DTI라고 하는 총부채상환비율과 LTV라고 하는 주택담보대출비율이 40%로 제한됩니다.

더 이상 빚을 내서 은행의 돈으로 투자를 하고 시세차익을 노리는 일이 쉽지 않다는 것이죠.

뿐 만 아니라 중도금 대출 발급 요건 역시 강화된다고 합니다.

두 번째, 청약의 경우도 1순위 자격 요건이 강화됩니다.

세 번째, 민영주택 일반공급의 경우 가점제 비중 확대로 인해 신규 아파트 분양이 기존에 비해 어려워집니다.

네 번째, 조합원 분양권 전매 및 재건축 조합원의 지위 양도 역시 일정한 제한을 받습니다.

지금의 현실은 위와 같은 규제의 변화와 확대로 인해 비규제 지역에 대한 선택의 폭이 이전에 비해 좁아지면서 주택 수요 및 투자자들의 시선이 조정대상지역으로 점차 쏠리고 있는 상황이

라고 말씀드릴 수 있습니다.

청약 및 대출이나 전매제한 등에 있어 아무래도 투기과열지구는 강력한 규제가 적용되는 데 반해 인근 조정대상지역의 경우에는 상대적으로 낮은 규제 강도라는 이점을 갖을 뿐만 아니라 투기과열지구 내 생활권 공유가 가능하기 때문이라는 분석이 가능합니다.

이번에는 정부의 부동산 대책이 실질적인 효과를 발휘하기를 바라겠습니다.

서민들이 집 한 채 마련하는 일이 이렇게 어려워서야 출산율 및 결혼율은 나날이 감소할 것이고 이것은 국가의 운명과 직결된 문제라고 생각합니다.

역세권 아파트라는 말이 무색하게 요즘은 삼성 인근 아파트라는 말이 유행인 듯합니다.

수원시 영통구의 아파트 평균 매매가가 5억 7천 5백만원을 넘어섰다고 하는데요.

아무래도 삼성전자 본사 뿐 만 아니라 삼성 SDI, 삼성 SDS, 삼성 전기 등이 위치하여 탄탄한 잠재적 수요자를 보유하고 있는데다 인구유입 또한 타 지역에 비해 월등하게 높은 이유 때문이라고 분석할 수 있겠습니다.

이러한 현상은 최근 들어 심화되고 있는 경향을 보이고 있는데요.

수원시 평균 매매가가 4억 5천만원 정도인 점을 감안하면 시세 차이가 무려 1억원이 넘게 발생하고 있습니다.

결국 달리는 말은 더욱 빠르게 달릴 수 밖에 없는 아파트 빈익빈 부익부 현상이 심화되고 있는 상황이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

특히 올해 수원시 영통구에서 분양된 `영통 아이파크 캐슬 3단지`는 특별공급을 제외한 418가구 모집에 무려 1만4900 여건이 접수돼 1순위 경쟁률이 평균 35.74대 1을 기록하기도 했습니다.

최근 1년간의 수원 아파트 시세를 살펴보도록 하겠습니다.

1㎡ 당 매매 시세가 573 만원을 넘어서고 있고 전세의 경우도 마찬가지로 1년간 꾸준히 상승하여 1㎡ 당 382 만원의 시세를 기록하고 있습니다.

영통구의 아파트 가격지수는 2016년에 비해 현재 2배 가량 상승한 수치를 보이고 있습니다.

참고로 요즘 많은 사람들의 관심 지역을 살펴보니 영통구의 경우 망포동 힐스테이트 영통, 이의동 자연앤 힐스테이트, 원천동 광교중흥 에스클래스, 매탄동 매탄위브 하늘채, 영통동 황골마을 주공1단지 등이 더군요.

수원 지역에서 많은 관심을 끌고 있는 지역 중의 하나는 팔달구입니다.

경기 수원시 팔달구가 올해 수도권 아파트 가격이 가장 많이 상승한 지역이라고 합니다.

GTX-C 노선이 추진되며 교통 여건이 좋아지고 그 간의 재개발사업들이 마무리 되며 인프라 측면에서 많은 관심을 받고 있는 것이겠지요.

올 들어 약 20% 정도의 매매가 상승을 기록하였고 이러한 수치는 전국의 시군구 중에서 세종을 제외하고 가장 높은 수치였다고 합니다.

팔달구의 아파트 시세 변동 현황을 살펴보도록 하겠습니다.

매매가는 1㎡ 당 435 만원의 시세를 보이고 있고 전세가는 1㎡ 당 258 만원의 시세를 나타내고 있습니다.

참고로 요즘 많은 사람들의 관심 지역을 살펴보니 팔달구의 경우 고등동 수원역 푸르지오자이, 매교동 매교역푸르지오 SK뷰, 교동 힐스테이트푸르지오 수원, 우만동 월드메르디앙, 주공 4단지, 화서동 화서주공4단지, 블루밍푸른숲, 인계동 수원센트럴아이파크 자이 등이 더군요.

제주에서 한 달 살기가 유행하면서 한때 저 역시 제주도에 집 한 채 마련해서 휴양 및 투자 목적으로 아파트를 알아본 적이 있었는데요.

결국 제주 집값 상승세는 단순히 반짝하고 마는 투자심리에 의하기 보다는 실수요 측면에서 생각해볼 필요가 있다고 생각합니다.

작년 10월 이후로 지속적인 하락세를 면치 못하다가 올해 6월부터 급반등하여 단숨에 작년 시세를 회복한 모습을 보이고 있습니다.

서울 및 경기 등 수도권 아파트 가격이 천정부지로 치솟는 상황 속에서 대전 및 세종 등을 제외하고 나머지 지방은 그동안 사실 소외되고 있었다는 표현이 적절합니다.

그러나 눈에 띄는 몇 군데의 지역이 있었는데요.

부산 옆에 위치한 양산시나 천안시, 제주시 등이 말씀드리고자 하는 대표적인 지역입니다.

이러한 지역들의 아파트 가격이 오르고 있는 이유는 실체 없는 투자 심리에 기인하고 있다기 보다는 실제 인구의 증가세와 관련이 크다고 말씀드릴 수 있습니다.

행정안전부 자료에 의하면 주민등록상 인구 증감 현황은 지난 3년 동안 해당 지역별로 아래와 같이 늘어나 인구 증가율 top5를 기록하였습니다.

오늘 포스팅 해드리는 제주의 경우는 9월 기준 올 한해 1959명이 증가하였는데요.

이러한 인구 증가세와 더불어 제주도 아파트 가격지수도 더불어 상승하는 모습을 보였습니다.

특히 제주시가 2041명이 늘어나 가장 큰 인구증가를 보였고 아라동 같은 경우는 1784명이 증가했습니다.

하지만 제주 지역별 인구 집중 및 이탈 현상이 심해져 제주시 및 서귀포시의 원도심 같은 경우는 점차 이탈현상이 늘어나고 있는 상황입니다.

제주도는 물론 매력적인 도시이기는 하지만 다소 투자처로 망설여지는 이유는 인구수가 타시도에 비해 상대적으로 적기 때문입니다.

외부인 및 법인 투자만으로 부동산 가격이 상승하기에는 다소 한계가 있는 것이죠.

결국 광역시급으로 성장하기에 제주도는 물리적인 한계가 있기 때문에 수요가 발생 면에서 상대적으로 타시도에 비해 부족한 면이 있습니다.

당분간은 앞서 말씀드린 대로 지역 내 인구 이동에 의한 실수요자 중심의 제주도 내 지역별 상승 및 하락의 차이를 보이는 지지부진한 장세를 당분간 연출할 것이라고 예상할 수 있습니다.

당장의 상승을 예측하기 어려운 이유는 2010년 이후 2016년까지 무려 60% 이상 가격이 상승하여 일종의 상승 피로감이 있다고 볼 수 있습니다.

그리고 중국과의 관계가 좋아지고 있지 않은 상황속에서 중국인 방문과 투자가 줄어들고 있다는 점도 긍정적이지 못하다고 말할 수 있습니다.

다만 최근 하락률이 둔화되고 서귀포시 및 제주시의 거래량이 올해 4월 비해 2배 이상 늘어났다는 것은 긍정적인 신호로 받아들여질 수 있습니다.

저도 마찬가지로 현재 제주도의 여러 아파트 및 부동산을 살펴보고 있는 상황인데요.

제주 강정동의 서귀포 강정지구 중흥s-클래스, 제주 강정 유승 한내들 퍼스트 오션, 노형동 노형 2차아이파크 , 노형뜨란채 , 노형 e-편한세상 , 부영2차 , 서호동 제주 서귀포 혁신도시 LH, 대정읍 라온 프라이빗 에듀, 삼정 G.edu 등이 많은 제주 분들의 관심을 받는 지역이더군요.

세종 아파트 시세가 급등세를 보이더니 급기야 최근 세종시 평균 아파트 매매가격이 5억5억 원을 넘어섰습니다.

대전 지역에 거주하면서 대전 아파트 매매에만 관심을 가졌던 저의 좁은 시야를 반성하게 되네요.

물론 대전 아파트 매매를 통해 큰 시세 차익을 거두긴 했지만 말이죠.

확실히 공공기관과 관공서를 품은 행정수도의 기세가 매섭습니다.

행정수도가 출범하던 2012년 실제 세종시에 제가 직접 방문했을 때만 해도 세종시가 과연 행정수도가 맞는지 제 눈을 의심할 정도였는데요.

당시 논과 밭 일색에 인프라가 너무 미비하여 식당이나 주유소 하나 찾기에도 쉽지 않은 상황이었기에 사실 이렇게 급등하는 흐름을 예상하지 못했던 것이었죠.

하지만 올해 7월 정부의 행정수도 이전이라는 커다란 이슈가 시장에 더해지면서 공공기관 추가 이전 기대감이 세종시의 아파트가격을 끊임없이 상승시키고 있습니다.

1월부터 8월 사이 세종 아파트 매매가의 누적 상승률이 한국감정원의 조사에 의하면 34%를 넘어섰다고 합니다.

전국 시도 중에 베트스 상승률입니다.

세종시의 강남 아파트로 불리는 새롬동 새뜸 11단지 더샵 힐스테이트는 7월달에 11억 원에 거래되며 세종시에 10억아파트 시대를 열게 되었습니다.

가격 상승률이 무려 30% 정도를 기록했고 이 기간에 매수하신 분들은 1년만에 3억원 가량의 차익을 얻은 셈이 됩니다.

결국 아파트의 입지가 얼마나 중요한지 보여준 또 하나의 사례라고 말씀드릴 수 있고 정부세종청사 인근의 상승률이 앞으로도 지속될 것이라는 긍정적인 전망을 보여주고 있습니다.

세종시의 경우는 아파트 가격 뿐만 아니라 토지 등의 부동산 가격도 높은 상승 흐름을 연출하고 있는데요.

토지 매매거래 건수의 변화를 살펴보면 다음과 같습니다.

매매 거래량이 4배로 급증했다는 것은 그만큼 투자자들의 관심을 끌고 있다는 상황으로 해석할 수 있습니다.

눈에 띄는 점은 세종 이외의 기타지역 거주자들의 매매 건수가 1,755건이나 되었다는 사실이네요.

아무래도 이러한 토지 매매 거래 급증은 2가지 정도로 해석할 수 있겠습니다.

첫 번째, 유주택자가 토지를 취득하는 경우 취득세율을 4.6%로 낮게 책정하게 됩니다.

아파트를 취득하는 것보다 세금 부담이 적기에 아파트에서 토지 쪽으로 눈을 돌리게 되는 것입니다.

두 번째, 전국적인 아파트 가격 상승으로 정부에서 아파트 상승률 1위를 기록한 세종시의 아파트 규제를 강화하고 있기 때문에 투자처가 토지 분양으로 방향을 선회했다고 볼 수 있겠습니다.

제 지인도 세종 리안비채 힐즈에 대한 투자를 고민하고 있는데요.

세종 리안비채 힐즈는 토지에 해당되기 때문에 주택 보유 규제에 해당되지 않습니다.

따라서  이미 주택을 가지고 있는 사람이 분양을 받는다고 해도 취득세는 4.6%밖에 적용되지 않는다고 하더군요.

또한 향후 단독주택을 짓고 소유권이전등기를 끝낼 때까지 주택 숫자에 포함되지 않아 양도세 및 종합부동산세 등의 과세도 받지 않게 되고요.

저도 마찬가지로 현재 세종시의 여러 아파트를 살펴보고 있는 상황입니다.

해밀동 세종 마스터힐스, 중촌동 가재마을 5단지 세종엠코타운, 아름동 범지기10단지 푸르지오, 다정동 가온1단지 힐스테이트 세종 2차, 조치원 자이, 소담동 새샘6단지 한신 더 휴펜타힐스, 한솔동 첫마을 6단지 힐스테이트, 첫마을 7단지 래미안, 첫마을 5단지 푸르지오 등이 많은 세종 분들의 관심을 받는 지역이더군요.