임대차 3법 전월세 상한제

우리가 예상했던 임대차 3법의 부작용이 시장에 드러나고 있는 것 같습니다.

서울의 월세가격이 전달 대비 1. 06% 상승하였는데 통계를 작성한 이후 월세의 상승률이 1%를 넘긴 경우는 이번이 처음이라고 하네요.

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문제는 이러한 상황이 최근 몇 달 사이 지속적으로 심화되고 있다는 점입니다.

최근 3개월간 월세가 급등하는 현상을 보이고 있습니다.

이번 포스팅에서는 임대차 3법의 의미를 알아보고 관련 사례를 들어 여러분이 쉽게 이해할 수 있도록 예시 및 사례를 들어보도록 하겠습니다.

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1. 임대차법이란?

 

임대차 3법이란 무엇인지 그 뜻에 대해 설명을 드리자면 큰 틀의 개념은 다음과 같습니다.

* 핵심 요약 가) 전월세(임대차) 신고제 나) 전월세 상한제 다) 계약갱신 청구권제

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가) 전월세(임대차) 신고제란?

 

 임대계약 30일 이내로 임대료 및 보증금, 계약금과 관련된 내용을 시,군,구청 등 본인이 거주하고 있는 지방자치단체에 신고를 하여야 합니다.

 

참고로, 직거래의 경우에는 임대인이 직접 신고를 해야하며 부동산을 통해 거래를 하게 되는 경우에는 공인중개사에서 신고를 하게 됩니다. 

전월세 신고제, 즉 임대차 신고제의 목적은 임차인의 보증금을 보호하는 목적이 있다고 말씀드릴 수 있습니다.

 

 

나) 전월세 상한제

 

임대인과 임차인 간 계약이 만료되어 갱신하는 경우 임대료는 상한선인 5%를 넘을 수 없습니다.

아무래도 최근 전국적인 전세난과 주거난에 시달리는 서민을 위한 고육지책이라는 생각이 듭니다.

 

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다) 계약갱신 청구권제

 

임차인이 요구하는 경우 1회를 추가적으로 계약 갱신할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

보통 1회를 2년 정도로 설정하여 계약하기 때문에 2년 정도 거주 후 또 다시 2년을 더하게 되면 총 4년을 마음 편하게 거주할 수 있는 것입니다.

 

단, 아래의 경우 집주인인 임대인은 개정 주택 임대차 보호법 제 6조의 3 제 1항에 의거 계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.

* 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유 1) 임차인이 2번 이상 임대료를 연체하여 재산상의 피해를 입은 경우 2) 임차인이 허위 신분 등으로 적법하지 않은 방법으로 부정하게 계약한 경우 3) 임대인과 임차인 간에 이사비 등에 관해 서로 합의하여 적절한 보상을 한 경우 4) 임대인의 동의 없이 주택을 타인에게 사용하게 하거나 빌려준 경우 5) 임대인의 동의 없이 주택을 무단 개조 및 고의 · 중과실로 파손한 경우 6) 주택이 멸실되어 주거 기능을 상실하게 된 경우 7) 철거 또는 재건축 예정인 경우 8) 임대인 및 임대인의 가족 등이 실제 거주하고자 하는 경우 9) 임차인의 의무(가령, 집주인 동의 없이 과도한 인테리어 시행)를 위반한 경우

 

 

임대차 3법에 대해 간략한 사례를 들어 여러분들의 이해를 돕도록 예시를 드리겠습니다.

만약 세입자인 A씨가 보증금 1억 원을 내고 2년 전세 계약을 한 상황이라고 가정해 보겠습니다.   부동산 관련법 상 통상적으로 계약서에 명시된 기간인 2년이 지나게 되면, 현재로서는 집주인 B씨가 세입자 A에게 재계약하지 않겠다고 통보할 수 있습니다. 또한 보증금을 2억 원으로 올려 받아야겠다고 말할 수도 있죠. 즉, 집을 가지고 있는 주인이 갑인 상황이었던 것입니다.   하지만 이제는 임대차 3법에 의해 세입자 A씨가 "2년 더 지내고 싶다" 고 의사를 표현한다면 2년을 더 거주할 수 있게 된 것입니다.   이렇게 세입자가 의사를 밝힌 경우 집주인 B씨가 보증금을 올려 받을 수 있는 폭도 제한이 됩니다.   즉, 임대료 5% 상한 규제에 의해 집주인은 최대 5%인 500만 원만 올릴 수 있게 됩니다. 물론 보증금이 1억인 경우라서 500만원인 것이며 당초 보증금 액수가 컸다면 상승폭은 변화될 수 있습니다.   5%로 제한되는 임대료 상승폭에 대해서는 지자체별로 조례를 통해 정해지게 되므로 지역별로 달라지겠네요.

현재는 임대차 3법이 시행되고 있지만 동네 부동산 사장님의 말에 의하면 기존의 거래 관행과 달라진 점들이 너무 많다보니 상당한 혼란이 야기되고 있다고 하네요.

 

 

 

그리고 세입자를 보호하자는 취지로 만들어졌으나 여러 가지 문제점이 발생되었습니다.

첫 째는 전세 품귀 현상으로 동네 부동산을 돌아다녀봐도 전세가 씨가 말랐다는 말을 공감할 수 있습니다.

두 번째는 서두에 말씀드렸던 전세값 급등 현상이라고 말씀드릴 수 있습니다.

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임대차 3법이 현재 우리나라에서 이렇게 쟁점이 되고 있는 이유는 대다수의 사람들에게 부동산은 개인의 재산에서 가장 큰 비중을 차지하는 부분이기 때문인데요.

 

따라서 개정된 법이 임대인과 임차인에게 조그만한 불이익으로 전가되어도 상당한 갈등이 생야기되는 것이죠.

 

혹시 개정된 임대차 3법에 의해 세입자와 집주인 사이에 분쟁이 발생했다면 정확하게 법률을 검토하여 본인들의 권리를 확실히 행사하는 것이 중요하다고 생각합니다.